媒体关注
上实城市开发（0563.hk）：业务重组持续加速，土储货值已超千亿
[2019-04-12]
近期，上实城市开发（0563.hk）发布2018年全年业绩。报告期内，收入为69.8亿港元，股东应占溢利约为5.73亿港元。每股基本及摊薄盈利为11.91港仙。公司的合约销售金额为人民币51.49亿元，合约销售面积为23.9万平方米，平均售价上升至每平方米约人民币2.2万元。
总体业绩保持平稳，但是今年以来上实城开的股价持续上涨，公布全年业绩公布公司的股价表现依然向好，说明2018年业绩符合市场预期，并在2019年存在进一步期待的“变化”。这里梳理上实城开2019年利好的公司估值三个方面：
1.盈利保持稳定，公司毛利及净利率远超同行。已售未结转收入保持稳定，2019年业绩增长具有确定性；2.上实城开多年积累大量低成本，高质量土储，公司价值突出；3.近期，重组仍持续影响，同时，公司正加快开发速度，有望刺激估值进入重估周期。下面详细看看。
盈利能力远超同行，业绩持续稳定发展
年初至今，港股板块不少内房股走出了持续的上涨，其中布局清晰、成长性优异的内房企业股价涨幅惊人，例如新城、奥园。但是随着后续行情发酵，业绩稳定，但是爆发力平稳，但安全性及盈利能力兼顾的国企内房股有望受到资金关注。
而上实城开，对比行业其他内房企业，其盈利能力强是毋庸置疑的。
截至2018年年底，上实城开年度净利润为12.7亿港元，同比增长4%；归母净利润5.73亿港元，同比增长7%。在营收因为结转周期影响出现下滑之际，且同时公司的出售资产盈利减少情况下，上实城开净利润不降反升，这背后核心因素是公司的盈利能力在持续提升。
截至2018年12月31日，上实城开毛利率达到48.5%，同比增长1.5个百分点；净利率为20%，同比增长6个百分点。
根据统计，内地房地产行业目前平均毛利率指标在30%，而净利率稳定在15%。如今，上实城开毛利率接近50%水平，而净利率接近20%水平，公司的盈利能力是远远超过同行的。
毛利率的持续提升是公司盈利能力持续增长的动力。而众所周知，地产业务的公司营收及利润释放周期与收入结转周期是滞后的。
分析房地产的业绩表现需要理解财务数据上的一层关系：合约销售-合约负债-营业收入-利润。对于上实城开而言，这意味着今年的合约销售收入将影响明年公司的营业收入，从而影响明年的利润。其中，合约销售是公司业绩增长的先行指标，而预售物业已收房款则是反映未结转收入的指标。
截至2018年12月31日，上实城开已收物业所得款为65.4亿港元。因此合理估计，2019年上实城开营业收入约为70亿港元。在公司持续提升的毛利率及净利率下，预计公司净利润能够达到14亿港元，归母净利润达到7亿港元。上实城开未来业绩稳定释放具有较大的确定性。
土储深度布局上海，货值储备超千亿
上文提到，合约销售是公司业绩增长的先行指标，直接影响了下一年度的利润。而从长期价值的角度来看，公司释放价值的逻辑链是：土地储备-管理-产品-合约销售。因此从源头上看，土地储备是地产公司影响长期价值最重要的因素，支撑着公司长远的发展。
我们先看公司土储布局情况，土地储备的布局决定了整体的质量和潜力。
截至报告期末，集团土地储备共有25个项目，分布于10个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、昆山、无锡、沈阳、长沙及深圳，包括大量建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业。
上实城开的土储除了质优之外，量也十分大。截至2018年12月31日，上实城开未来可售规划建筑面积约388万平方米，支持本集团未来3至5年的发展蓝图。
值得注意的是公司44%土储布局在上海，56%分布在其他一二线城市，若上海项目销售均价目前保持5万元人民币每平，其他地区销售均价按1万元人民币每平计算，公司土地储备货值超过1000亿元人民币，约1200亿港元。
公司目前销售规模在50-60亿元人民币，在同等市场规模的企业里面土地储备能够达到千亿货值的企业简直少之又少。
以公司目前15%的归母净利润率，公司土地储备完全开发后能够释放的净利润能够超过180亿港元。假设10%折现率计算，若公司5年完全开发完成，土储内含价值接近150亿港元，若公司10年完全开发完，土储内含价值接近120亿港元。结合目前公司接近130亿港元归母净资产，公司整体内含价值接近260-280亿港元，而目前公司市值只有81亿元，公司处于低估状态，且长期价值突显。
重组方向逐渐明晰，财务稳健提供加速空间
价值不会缺席。上实城开（0563.hk），无论从估值层面，还是催化剂层面，都具有非凡的潜力，未来随着市场回暖，以及重组预期兑现，都有望刺激公司的估值重估。因为上实城开估值较低，之后若进行资产重估，财报都会产生明显变化。
一直以来，公司的业绩增长保持平稳，而再2019年至未来，受到整体公司及管理的变化，公司的开发速度也有望迎来突破。长期稳健的财务经营和国企背景支撑，上实城开将成为安全边际及长期价值突显的内房企业。[2019-04-12 格隆汇]
 |
 |